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這意味著，我們16年上半年的平均首付比例已經從14年以前的八成左右降到不到六成，而在美國金融危機以前、美國人買房也是平均一半首付，中國居民購房加槓桿的速度或已接近極限，未來加槓桿的空間已非常有限！購房全靠加槓桿，新增房貸壓力大。

各地國土局、房管局公布了新房銷售額，我們固然可以據此計算新房銷售均價，但仍缺少可比的二手房銷售均價數據。

因而出於可比性的考慮，我們以地方國土局、房管局數據估算二手房銷量/新房銷量，以搜房網抽樣數據估算二手房銷售均價/新房銷售均價。

這意味著商業銀行對房地產行業定向“加息”了，而加息一直是抑制資產泡沫最有效的武器。

美國金融危機前新增房貸/GDP在05年達到80%後見頂回落，而中國今年上半年新增房貸占GDP比重已達64%，不僅較去年暴漲，也與美國歷史高點相當接近，表明中國居民購房或已將槓桿用到極限！信貸 影響 房貸居民房貸能否持續高速擴張這取決於居民償付能力：1）從國際通用的居車貸條件民負債率（居民部門負債/GDP）看，人口撫養比見底意味著未來居民加槓桿空間或較為有限。

我們採用以下方法對房屋 設定 貸款全國各城市二手房住宅市場的規模進行了估算。

飆升的新增房貸意味著未來數年居民部門償付壓力巨大。

首購 貸款 利率美國新增房貸銷售比07年見頂。

貸款 算法估算中國二手房市場規模。

房貸 85成日本即使在房產泡沫最貸款 出國嚴重的89年，居民新增房貸占當年GDP的比重也未超過30%，而中國去年已經達到45%。

上半年中國新增房貸銷售比已處高位。

我們估算16年中國二手房銷售額大約占一手房銷售額的30%，然後就可以估算中國歷年新增房貸/新增地產銷售額，該比值自11年以來持續上升，15年達到35%，16年上半年則高達42%，接近美國金融危機期間峰值水平。房屋鑑價 貸款

相比之下，新增房貸銷售比（新增房貸/新增地產銷售額）能更準確地刻畫居民購房的邊際槓桿率，也能更有效地度量居民房貸加槓桿的速度。買房子 貸款不過房子 借款

央行公布的中國新增房貸既包括新房房貸，也包括二手房房貸，而統計局公布的住宅商品房銷售額僅對應新房銷售房貸 8成，並不包含二手房，因而拿中國的新增房貸/商品房銷售額與美國並不具備可比性，需將二手房納入到地產銷售額中才可橫向比較。

從美國經驗看，其房地產市場自00年開始升溫，隨著地產泡沫膨脹，抵押貸款占房產銷售額的比重從99年的36%一路上升，07年衝高至516%，旋即次貸危機發生，泡沫破滅。

其中一線四個城市為分別計算後加總，二、三、四線城市因地產銷量數據存在缺失，我們以樣本城市數據加權平均來估算整體的二手房銷售額/新房銷售額。房屋貸款費用

2）從更準確刻畫居民償債能力的居民房貸收入比（房貸/居民收入）看，中國已超日趕美，達到美、日危機前水平，值得警惕！3）而從更邊際的新增房貸銷售比（新增房貸/新增地產銷售）和新增房貸/GDP看，上半年中國不僅已創下歷史新高，也已經超過或基本等同於美、日曆史峰值，已是岌岌可危！因而綜合來看，中國房貸高增不可持續，地產泡沫值得警惕！點擊此處查看全房屋貸款利率試算部新聞圖片資訊輕鬆看，歡迎來到資訊下午茶時間。

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也就是說，房貸利率提高了。

這意味著，50%左右或是居民新增房貸銷售比的極限水平。房貸 15坪以下
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